今年的中央經濟工作會議在涉及房地產方面除了重申房住不炒外，更多筆墨體現在“破解大城市住房突出問題”上。實際上，房價過高或者上漲過快、租賃市場發(fā)展不足等問題，在大城市均有所體現，今年以來，包括深圳、上海等大城市搶房、搖號等現象更是屢見不鮮。

　　重申房住不炒定位

　　據新華社消息，中央經濟工作會議關于明年重點任務中的第七條是，解決好大城市住房突出問題。其中指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“房住不炒第一次被提出，是在2016年的中央經濟工作會議。此后3年的中央經濟工作會議，房住不炒從未缺席?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂認為，今年中央經濟工作會議的一大亮點是，提出解決好大城市住房突出問題。2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾進一步激化，房價出現明顯上漲。城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，所以此次會議將解決大城市住房問題提升到重要戰(zhàn)略地位上來。

　　許小樂對記者表示，總結2020年下半年以來多地房地產調控政策可以看出，政策工具不僅僅是對需求端的限制，也增加了建設人才房、租賃房等供給端的政策以及促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策，力求平抑房地產市場波動。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年的中央經濟工作會議特別提到解決大城市住房問題，預計后續(xù)大城市房地產政策會有三個重要變化：一是短期打擊各種炒房現象，諸如之前深圳的“代持炒房”;二是土地供應繼續(xù)發(fā)力，將增加住宅用地供應;三是繼續(xù)發(fā)展租賃市場，多渠道解決住房問題。

　　“此次繼續(xù)貫徹了過去幾年中央房地產調控的整體思路，保持了調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。”中原地產首席分析師張大偉表示，中央經濟工作會議連續(xù)三年明確房住不炒，代表了未來樓市政策將繼續(xù)打擊投機行為，保護真實居住需求。而因地制宜、多策并舉的提法，在張大偉看來，避免了調控政策一刀切，未來各地房地產調控依然將以地方為主導。

　　重點強調租賃市場

　　“今年中央經濟工作會議的另一個重點是關于租賃市場的?！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內專家一致表示。

　　中央經濟工作會議提到：“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控?！?/P>

　　實際上，自2013年以來，中央經濟工作會議曾多次提及發(fā)展租賃住房。2013年，中央經濟工作會議提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”;2015年至2017年分別提出“發(fā)展住房租賃市場”“加快住房租賃市場立法”“發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”;2019年提出“大力發(fā)展租賃住房”。

　　在許小樂看來，2021年預計會加快租賃市場賦權細則落地，這有利于租賃市場制度的完善，真正將租賃作為一種長期居住選擇。許小樂分析認為，“租購不同權”是影響租賃市場發(fā)展的重要障礙，我國現有戶籍制度與社會福利及社會保障掛鉤，由于不同城市的社會福利及保障差異較大，在哪個城市落戶就成為能否充分獲取社會福利的關鍵。目前我國落戶的政策與房屋掛鉤，在實際執(zhí)行過程中是以房屋所有權為原則，這也就意味著租房獲得社會福利的優(yōu)先級較低，租購歧視現象影響城市租賃市場的發(fā)展。

　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，對于長租公寓的管理應該是明年的重中之重。這兩年長租公寓出現了一些不健康和不理性的市場行為，市場本身對于租客和實際的房東也形成了極大的經濟方面的壓力，因此，長租公寓的穩(wěn)定健康運營是非常重要的。預計未來對于租賃機構的經營監(jiān)管將進一步加強，特別是對于經營風險的管控，加強事前、事中和事后監(jiān)管。同時，對于租金水平進行調控，能防止租金過快上漲，影響居民的可支付能力。

　　推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

　　“房地產開發(fā)無外乎新區(qū)開發(fā)和老城改造，城市更新與老舊小區(qū)改造是房地產開發(fā)的一個重要領域，通過改造，住房品質會得到提升，周邊環(huán)境也會變得越來越好?！笔锥冀洕Q易大學教授趙秀池對記者表示。

　　在“堅持擴大內需這個戰(zhàn)略基點”部分，中央經濟工作會議還提出要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，補齊居住社區(qū)的設施、服務短板，能夠極大改善居民的居住條件。

　　根據住建部數據，2019年以來，全國已開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，惠及居民1043萬戶。2020年被看作是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策的元年，2020年政府工作報告提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個。1-11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬個，惠及居民近725萬戶。

　　“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一個重大的民生工程，也是擴大內需的重要抓手?！眹倚姓W院教授王健表示，我國大部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)市政配套設施老化、公共服務缺項等問題突出。改造后，不僅可以有效改善百姓生活品質，還能帶動房地產全產業(yè)鏈增長，增加有效消費需求，促進經濟增長和就業(yè)。